Reklamy w Krakowie: Pozwolenie na budowę, zgłoszenie czy brak formalności? Analiza prawna w zderzeniu z praktyką urzędniczą

Wprowadzenie w Krakowie Uchwały Krajobrazowej uporządkowało kwestie wizualne i gabarytowe reklam, jednak wciąż budzi wiele wątpliwości proceduralnych. Przedsiębiorcy często trafiają na mur w postaci interpretacji urzędniczych, które wydają się być bardziej restrykcyjne niż same przepisy ustawy Prawo budowlane.

Poniższa analiza może pomóc w podjęciu decyzji, jakich formalności wymagają poszczególne typy nośników reklamowych, konfrontując stanowisko Urzędu Miasta Krakowa (BOK/Wydział Architektury) z przepisami prawa krajowego.

Podstawa prawna: Dwa niezależne porządki

Aby zrozumieć problem, należy rozdzielić dwie kwestie:

1. Zgodność z Uchwałą Krajobrazową (UK): Określa CO można powiesić (wymiary, kolory, lokalizacja). Każda nowa reklama musi być z nią zgodna.

2. Procedura budowlana (Prawo budowlane – PB): Określa JAK zalegalizować montaż (pozwolenie, zgłoszenie, brak formalności).

Fakt, że reklama jest zgodna z Uchwałą Krajobrazową, nie zwalnia z obowiązku dopełnienia formalności budowlanych, jeśli ustawa tego wymaga.

1. Wolnostojące pylony i totemy reklamowe

Stanowisko Urzędu: Konieczne pełne pozwolenie na budowę.
Stanowisko Inwestora: Wystarczy zgłoszenie.

Analiza prawna

Tu tkwi największy konflikt interpretacyjny w polskim prawie budowlanym.

• Argumentacja za zgłoszeniem: Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 7 (w aktualnym brzmieniu ustawy PB) budowa nie wymaga pozwolenia na budowę, a jedynie zgłoszenia, jeśli dotyczy „instalowania tablic i urządzeń reklamowych”. Przedsiębiorcy powołują się na ten przepis, uznając pylon za urządzenie reklamowe.

• Argumentacja za pozwoleniem (Urzędu): Urzędnicy i sądy administracyjne często klasyfikują duże pylony (szczególnie te trwale związane z gruntem, posiadające fundament) nie jako „urządzenie reklamowe”, ale jako budowlę wolnostojącą (art. 3 pkt 3 PB). Jeśli obiekt jest duży, ciężki i wymaga fundamentu, aby oprzeć się wiatrowi, uznaje się, że względy bezpieczeństwa konstrukcji wymagają procedury pozwolenia na budowę (wraz z projektem konstrukcyjnym).

Werdykt: Urząd Miasta Krakowa stosuje tzw. linię orzeczniczą „ostrożnościową”. Choć literalnie Prawo budowlane sugeruje zgłoszenie, w przypadku pylonów (zwłaszcza tych >3-4 metrów wysokości, trwale związanych z gruntem) urzędnicy mają silne oparcie w wyrokach NSA, które nakazują traktować takie obiekty jako budowle wymagające pozwolenia. Próba procedowania tego na zgłoszenie w Krakowie niemal na pewno skończy się wniesieniem sprzeciwu przez Urząd.

2. Kasetony, szyldy i loga przestrzenne (podświetlane) na elewacji

Stanowisko Urzędu: Konieczne zgłoszenie.
Stanowisko Inwestora: Brak wymogu formalnego (chyba że obiekt jest duży).

Analiza prawna

Tutaj racja leży po stronie Urzędu, a  interpretacja o „braku przepisów” jest ryzykowna prawnie.

Zgodnie z art. 29 ust. 3 pkt 2 lit. c Prawa budowlanego, obowiązkiem zgłoszenia objęte jest instalowanie na obiektach budowlanych urządzeń reklamowych.

• Podświetlany kaseton czy logo to bez wątpienia „urządzenie reklamowe” (posiada instalację elektryczną, konstrukcję wsporczą).

• Czynność przykręcenia go do ściany to „instalowanie”.

• Wyjątek: Zgłoszenia nie wymaga instalowanie urządzeń reklamowych na budynkach mieszkalnych jednorodzinnych (chyba że są to reklamy świetlne – wtedy przepisy są niejednoznaczne, ale w Krakowie dominuje interpretacja o konieczności zgłoszenia ze względu na ingerencję w estetykę).

W przypadku budynków usługowych/biurowych w Krakowie, montaż kasetonu wymaga zgłoszenia robót budowlanych. Urząd musi zweryfikować, czy montaż nie narusza bezpieczeństwa (kotwienie) oraz czy jest zgodny z Uchwałą Krajobrazową.

Ważne: Jeśli budynek jest wpisany do rejestru zabytków, zawsze wymagane jest pełne pozwolenie na budowę (i zgoda Konserwatora), niezależnie od wielkości reklamy.

3. Proste tabliczki niepodświetlane (płaskie) na elewacji

Status: Zazwyczaj brak formalności lub zgłoszenie (zależnie od interpretacji „szyldu”).

Analiza prawna

W przypadku małych tabliczek informacyjnych (szyldów), które nie są podświetlane i nie stanowią ciężkich konstrukcji, można próbować bronić tezy o braku konieczności zgłoszenia, powołując się na znikomą ingerencję w substancję budynku.
Jednakże, literalne brzmienie art. 29 PB („instalowanie urządzeń reklamowych wymaga zgłoszenia”) jest szerokie.

W praktyce w Krakowie:

• Jeśli tabliczka jest małym szyldem (informacja o działalności w miejscu jej wykonywania) zgodnym z Uchwałą Krajobrazową – Urząd zazwyczaj nie ściga za brak zgłoszenia (chyba że budynek jest zabytkowy).

• Jeśli jest to reklama (treść promocyjna, niebędąca szyldem) – formalnie wymagane jest zgłoszenie.

Dla „świętego spokoju” przy większych realizacjach zaleca się zgłoszenie, ale przy małych tabliczkach przy drzwiach (np. 30×40 cm) przyjęło się, że jest to element wykończenia nie wymagający procedury budowlanej.

4. Naklejki na witrynach (wyklejanie folią)

Status: Całkowity brak formalności budowlanych.

Analiza prawna

Wyklejenie szyby folią (czy to OWV, czy plotowaną):

1. Nie jest „robotą budowlaną” w rozumieniu Prawa budowlanego.

2. Nie jest „instalowaniem urządzenia” (folia nie jest urządzeniem technicznym).

3. Nie narusza konstrukcji budynku ani elewacji.

Jedyny wymóg: Naklejka musi spełniać wymogi Uchwały Krajobrazowej (np. zakaz wyklejania powyżej określonego procentu powierzchni witryny w danej strefie, zakaz stosowania folii lustrzanych itp.). Jeśli jest zgodna z Uchwałą, można kleić bez pytania Urzędu o zgodę budowlaną.

Podsumowanie tabelaryczne